Покупка квартиры в Чехии
Первую квартиру мы купили в 2015 г. у соседки по лестничной площадке. Позарились на цену, 850 тыс. крон за маленькую двухкомнатную. Позже, после того, как отремонтировали, выяснилось, что цена отвечала рыночной. Вторую купили в 2017 г. по объявлению. Обе квартиры покупали в ипотеку. В тексте я расскажу о том, где искать квартиры для покупки, какие цены на квартиры в Чехии, и опишу процесс покупки квартиры в Чехии. Я также расскажу о сроках, в которые оформляется покупка квартиры, и о том, что такое ценовая карта недвижимости и как ей пользоваться.
Примечание: этот текст был исправлен и дополнен 6 июня 2019 г.
Сначала краткое отступление. Недавно я вернулся из двухнедельного отпуска, который с удовольствием провел в Грузии. Во время отпуска, помимо прочего, узнал, что для оформления покупки квартиры в Грузии покупатель приходит в грузинский Дом юстиции с паспортом и с договором купли-продажи, и что регистрация квартиры на нового владельца занимает четыре рабочих дня. Четыре дня! Это меня поразило. Но и это еще не все, в Грузии можно приплатить за однодневное оформление. Как я покажу в тексте, в Чехии оформление покупки квартиры сложнее и занимает намного больше по времени.
Читатель! Некоторые вещи, которые я буду рассказывать в тексте, неприменимы к Праге, в особенности главка о торгах! На рынке жилья в Праге спрос на квартиры в несколько раз превышает предложение. Ситуация в Праге такая: жилья мало, и строится еще меньше. Для того, чтобы купить квартиру в Праге, нужно хорошо зарабатывать, в идеале работать обоим членам семьи, и приложить много усилий для поисков. Те же, у кого нет большой суммы денег наличными, не могут рассчитывать на ипотеку, учитывая пражские цены. Далее, квартир на продажу в Праге так мало, что даже финансово обеспеченные покупатели ищут подходящие варианты годами. Клиенты рвут недвижимость из рук у продавцов не торгуясь. Если хочется жить или работать в Праге, рекомендую обратить внимание скорее на пригород, или близлежащие городки. Одна знакомая искала квартиру в Праге так долго, что еще полгода после того, как они с мужем въехали в новое жилье, по инерции каждое утро на работе открывала сайты по покупке недвижимости.
Ищем подходящий вариант
Большинство квартир ищется в интернете. Чехия — не исключение. Не обязательно каждый день лично просматривать объявления — можно получать уведомления на почту. Сайты умеют посылать письмо на эл. почту со ссылкой на страницу с объявлением когда в базе появляется подходящий вариант. Например, сайт Sreality.cz. Этот сайт есть на русском языке. Вот как настроить на нем уведомления на почту: сначала нужно зарегистрироваться, потом сделать один раз поиск по сайту, и в результатах поиска поставить галочку «Отправлять уведомления по электронной почте по вечерам». Потом можно лениво сидеть дальше в интернете в ожидании писем. На картинках я выделил место, где нужно поставить галочку, чтобы на почту приходили уведомления. К сожалению, регистрация на Seznam.cz кажется есть только на чешском, и письма сайт тоже шлет по-чешски.
Для поиска можно использовать и другие каналы — агентства недвижимости, сарафанное радио, бесплатные местные газетки, соцсети. Искать нужно активно. Вряд ли агентства будут о вас постоянно вспоминать и регулярно предлагать варианты — там слишком заняты сделками, которые уже обговариваются.
Не удивляйтесь, что большинство объявлений будет вести на сайты или содержать телефоны агентств недвижимости. Иногда два агентства будут одновременно продавать одну и ту же квартиру. Все потому, что продать квартиру — дело сложное. Поэтому много людей в Чехии доверяет работу агентству недвижимости. В неправильно оформленных сделках теряют время и деньги, а этого, согласитесь, никто не хочет. Можно купить квартиру без посредников, но это будет сложнее. Есть сайт BezRealitky.cz, где принимают объявления только от владельцев. Русской версии у сайта нет.
Сколько стоит квартира в Чехии
Цены, которые я привожу в этом разделе основаны на ценах сделок, заключенных в 2018 г. В Чехии договоры купли-продажи квартир выкладывают в публичный реестр, который называется Katastr nemovitostí (Кадастр недвижимости), оттуда и информация. Рассмотрим цены на примере квартиры площадью 65 кв. м. (двухкомнатная) в кирпичном доме. В 2018 году разброс цен на такую квартиру в Чехии составил от 30 тыс. € в среднем за квартиру в Устецком крае до 200 тыс. € в среднем за квартиру в Праге.
Для наглядности опишем сколько стоит квартира в Чехии следующим образом:
- Прага. Цены на квартиры в Праге заоблачные, и предложений на рынке мало. Подходящий вариант ищут годами. Средняя цена квартиры площадью 65 кв. м. — 197 148 € (5 078 000 крон).
- Южноморавский край (адм. центр — г. Брно). Тоже дорого, хоть и не так, как в Праге. Предложения есть, имеются хорошие варианты для тех, кто готов хорошо заплатить. Средняя цена квартиры площадью 65 кв. м. — 111 657 € (2 876 000 крон).
- Экономически и социально отстающие регионы. Устецкий край со средней ценой условной квартиры 30 243 € (779 тыс. крон) и Моравскосилезский край со средней ценой квартиры 48 685 € (1 254 000 крон). В Устецком крае предложений много, в Моравскосилезском крае уже не так много.
- Отдельной графой идут квартиры в Карловых Варах. От них избавляются владельцы из России. Средняя цена квартиры в Карловарском крае площадью 65 кв. м. составила 44 725 € (1 152 000 крон). Предложений н рынке много, покупателей мало, цены в последние четыре года не росли.
- Остальные благополучные регионы Чехии (Среднечешский, Южночешский, Пльзеньский, Либерецкий, Краловеградецкий, Пардубицкий, Высочина, Оломоуцкий, Злинский) от 66 тыс. до 89 тыс. € (от 1,7 млн. крон до 2,3 млн. крон)
Если решение где покупать квартиру еще не принято, то разумно целиться в последний пункт списка, в благополучные регионы и города, с хорошими условиями жизни и не завышенными ценами на жилье. (Источник: инфографика сервера iDnes. cz).
Подробные цены квартир в конкретных городах смотрите в ценовой карте недвижимости Чехии. Страница показывает в узкой полоске под картой цену за квадратный метр квартиры в этом месте. Цена показывается только при достаточном приближении карты и клике на место на карте. В слоях можно переключить тип данных, которые показывает карта, с цен на квартиры на цены аренды квартир и цены домов. Цены на карте тоже взяты из публичного реестра.
Первый контакт
Ссылки по теме:
Допустим, вы нашли квартиру мечты. Позвоните в агентство. Это нужно делать сразу, не отходя от монитора, на случай если квартира уже продана, и нечего разевать роток. Убедитесь, что квартира еще не продана, и никто еще не внес задаток, и договоритесь об осмотре. В день осмотра лучше приехать на место раньше агента. Нужно собственными глазами посмотреть, что это за район, еще до того как вас начнут охмурять. Посмотрите, есть ли поблизости все, что вам нужно: магазины, школа, остановка, парковка, фитнесс центр. Посмотрите, как выглядит дом снаружи, и что за жильцы снуют у входа в подъезд. Во чешских городах бывают т. н. vyloučené lokality, проблемные районы, в которых жить может быть некомфортно.
Если вы идете смотреть квартиру не самостоятельно, а допустим с партнером, то при осмотре сыграйте с агентом в игру «хороший полицейский-плохой полицейский». То есть квартира может вам обоим нравиться до умопомрачения, но вы заранее условитесь, что один будет адвокатом дьявола, и будет разочарованно говорить: «Эх, это же полы надо будет новые настилать... а это тысяча евро... и ванную ремонтировать, еще две тысячи!». А второй будет со вздохом говорить: «Да, жаль конечно что так дорого просят, так понравился этот вариант!». Цель этой игры — не дать агенту понять что вы по уши заинтересованы в покупке, иначе потом будет невозможно торговаться. Опытный агент вас все равно выведет на чистую воду, но вдруг вам попадется новичок, и тогда у вас будет впоследствии шанс сбить цену.
Как торговаться при покупке квартиры
Главное при покупке квартиры — не забыть и не постесняться торговаться! Что можно забыть, так это то, что дело происходит в Чехии, и начать торговаться по правилам восточного базара. Торгуйтесь с оханьем, с приседаниями, с театральным уходом. Торгуйтесь с возвращением, обмороком понарошку, фальшивым отсутствием заинтересованности, и призыванием шайтана на голову продавца. Благодаря нынешнему состоянию экономики и 3 % ставкам по ипотекам, рынок недвижимости в Чехии перегрелся, и агентства недвижимости, не моргая, накручивают цены на 20-30 % для того, чтобы получить больше комиссионных.
Если вам квартира понравилась, то после осмотра вы скорее всего придете в офис агентства или в кафе обговорить с агентом детали возможной покупки. Тут нужно непринужденным образом перехватить инициативу и предложить цену, которую заранее обдумали и обговорили дома. Если стесняетесь называть сумму вслух (такое бывает, многие считают разговоры о деньгах постыдными), то берите с собой блокнот и ручку. На встрече напишите свою цену на листок и передайте агенту. Не пугайтесь, если первая встреча закончится ничем, и прощаться будете так, как-будто навсегда. Агент обязательно позвонит еще: «Не передумали-ли?» Продолжайте торги по телефону. На первой встрече не стесняйтесь после краткой театральной постановки предлагать за квартиру три четверти заявленной цены. Если агент говорит, что нет, спасибо, этого мало, с сожалением говорите в ответ: «Ну что же, спасибо, tut mir leid».
Не теряйте самообладание, агент позвонит через день-два, или на сколько у него хватит нервов (по личному опыту скажу, что хватит ненадолго) и постарается уломать на цену повыше. Будет выдумывать, что есть другие покупатели. Они уже готовы купить, но нет, он держит вам очередь, вы же первые позвонили. Будьте великодушны. «Рад уступлю очередь досточтимому господину», — ответом будет комическое молчание, так далеко ходы не просчитаны. Эти танцы с бубном вокруг цены продолжаются неделями, можете каждые два-три дня поднимать цену на 200-300 €. Авось и сойдетесь. Если не сойдетесь, тоже не беда. Найдется другой вариант, другое, менее жадное агентство, или хозяева, которые хотят продать квартиру посрочнее.
Оформление покупки квартиры
Если вы сошлись на цене квартиры, то следующий шаг это подписание договора купли-продажи с владельцем квартиры (kupní smlouva). Тут есть один неочевидный момент. Даже подписанный перед нотариусом договор купли-продажи сам по себе не повод для возникновения права собственности на квартиру. Это право возникает занесением записи об этом праве в кадастровый паспорт квартиры в реестре, или Кадастре недвижимости (Katastr nemovitostí). Запись делается в реестр на основе заявления, к которому прилагается договор купли-продажи. После принятия заявления Кадастр отправляет продавцу письмо, в котором официально информирует владельца квартиры, что готовится новая запись. У владельца таким образом есть время оспорить процесс, если дело пошло не так, или квартиру он никому не продавал.
Обычно при оформлении сделок пользуются услугами нотариуса. Нотариус выступает как гарант сделки. Покупатель и продавец подписывают договор, нотариус убирает его в сейф, где он и лежит пока покупатель не перечислит на специальный счет деньги за квартиру. Когда деньги приходят на счет, нотариус отправляет заранее подписанный обеими сторонами договор вместе с другими необходимыми бумагами на запись права собственности в Кадастр недвижимости, и ждет подтверждения записи права. Лишь только когда нотариус убедится, что переход права собственности состоялся, он перечисляет деньги покупателя продавцу.
Ждет нотариус долго. Сначала, как я уже сказал, секретарь Кадастра официально информирует нынешнего владельца квартиры об изменениях. Потом в течение еще 20 дней продавец может оспорить переход права. В 30-дневный срок все готово. Интересные факты: если одна сторона передумала продавать-покупать, или хочет изменить договор, то с этим должна согласиться и вторая сторона, иначе в 30-дневный срок наступят изменения, согласно первоначальному заявлению. Кроме того, записи Кадастра недвижимости не подлежат обжалованию в суде, и таким образом окончательны. (Источник)
Иногда подписанию договора покупки-продажи предшествует подписание предварительного договора (rezervační smlouva). С подписью предварительного договора и уплатой залога агентство получает некоторую уверенность, что сделка состоится, и перестает предлагать квартиру другим клиентам. Все вздыхают с облегчением. В предварительном договоре прописаны неустойки. Чаще всего покупатель при отмене сделки, о которой подписан предварительный договор теряет залог, а продавец в случае отмены сделки платит покупателю неустойку, 5-10 % стоимости квартиры (Источник).
Кадастровая карта и кадастровые паспорта квартир, домов и участков лежат в открытом доступе на страницах Кадастра недвижимости. Инструкцию, как искать информацию в реестре Кадастра недвижимости Чехии подготовили коллеги из Винегрета. На странице Кадастра можно проверить, кто на самом деле владеет заинтересовавшей вас квартирой еще до того, как начнете договариваться.
Сроки покупки квартиры
Планируя покупку квартиры, помните, что в Чехии это долговременный процесс. Даже если задействовано агентство недвижимости, которое работает гладко, течение тех сроков, которые прописаны в законе регулирующем сделки с недвижимостью никак ускорить не получится. Лучше с этим смириться сразу. У чешского Кадастра нет вариантов, когда можно заплатить, чтобы сделали побыстрее, как у его грузинского аналога.
Я уже упомянул сроки, которые нужны для записи права собственности в реестр (30 дней). Далее сделку может растянуть наличие финансового обременения квартиры. Финансовое обременение квартиры — публичная информация, которая также записывается в кадастровый паспорт квартиры (List vlastnictví, или LV, досл. «документ владения»).
«Обременение недвижимости заключается в ограничении прав на эту недвижимость. Это означает, что недвижимостью нельзя распоряжаться без согласия определенного лица, которое наложило это ограничение. Пользоваться можно, распоряжаться нельзя. Распоряжаться это значит, к примеру, продать или подарить.» (Источник)
Обе мои покупки проходили не без сюрпризов. Сперва выяснилось, что соседка-владелица квартиры брала потребительские кредиты на бытовую технику. В какой-то момент она не смогла выплачивать и залезла таким образом в долги. Квартиру она продавала для того, чтобы с ними рассчитаться. В реестре на квартире висело финансовое обременение (zástavní právo), с возникновением которого она согласилась, в случае невыплат по кредиту, когда оформляла кредит.
Мы покупали квартиру в ипотеку. Для того, чтобы банк одобрил ипотеку, требуется снять обременения. Снятие обременения тянулось больше месяца, и в банке между делом повысились ставки по ипотекам, а у некоторых бумаг истек срок годности, и их пришлось добывать заново.
Владелец второй квартиры брал кредит, чтобы отремонтировать дом за городом. В этом случае процедура снятия обременения проходила тоже месяц, и почти истек срок закрытия сделки, который был оговорен в договоре покупки. По нашему договору, если стороны не выполнили обязательств до истечения этого срока, то договор считался недействительным, и стороны обязаны были возвратить друг другу то, что друг от друга получили. К счастью, в обоих случаях обошлось. По времени обе сделки длились три — три с половиной месяца.
Запомнить
- При покупке квартиры грамотно и обильно торговаться
- Проверять владельца квартиры в Кадастре недвижимости
- Пользоваться ценовой картой для оценки стоимости квартиры
- Пользоваться настройкой уведомлений о появлении подходящих вариантов в базах сайтов предложений покупки квартир
- Пользоваться услугами нотариуса как гаранта сделки
- Финансовое обременение квартиры растягивает время сделки
Подпишитесь на меня в Телеграме
Если вам понравилась статья, подпишитесь на меня в Телеграме, чтобы получать уведомления о новых статьях (где-то раз в месяц).